На данный момент в Костанайской области зарегистрировано 342 ОСИ и 2109 ПТ. По Казахстану в этой статистике мы четвертые, но ликвидация ПКСК и принудительный переход на ОСИ не привел к активному проявлению у людей их гражданской позиции, так что на повестке все те же вопросы: должники, регистрация счетов, накопления, ремонты и ответственность за собственные дома.
СЧЕТА И НАЛОГИ
Поговорить с костанайскими домоуправлениями прибыла депутат Мажилиса РК Екатерина Смышляева, ее направление в этом вопросе – цифровизация.
– Сначала было принято решение о ликвидации всех форм управления, кроме ОСИ. В итоге кооперативы (ПКСК, КСП) решили оставить работать, за время ажиотажа с ликвидацией прошла большая чистка, остались только те, кому люди действительно доверяли, – говорит Смышляева. – На сегодня наша задача – максимально, без принуждения и каких-то радикальных моментов, привести в соответствие ту систему управления, которая имеет место сейчас. Поэтому я вас и пригласила. Есть вопросы, которые остались и для КСК, и для ОСИ. Во-первых, это аудиты состояния жилищного фонда. Сейчас мы отцифровываем все дома. Но чтобы по ним были данные, необходимо их обследовать. Здесь понятно, что ни одна многоэтажка этот процесс по финансам не вытянет, это огромные деньги. Хотим добиться, чтобы аудиты провели полностью за счет государства.
Второй аспект – счета. При ОСИ ввели понятие «один дом – один счет», по факту их два – текущий и накопительный. При этом второй на сегодняшний день никак не защищен, он является по факту коммерческим. В случае, если возникают вопросы к юрлицу (председателю ОСИ), управляющему, им счет могут легко заблокировать и арестовывать. Кроме того, он невыгодный, а если бы имел статус физического, мог бы приносить намного больше пользы. Хотя формально в него вкладываются обычные горожане, и коммерческого назначения у этих денег нет.
– Это просто деньги людей, которые они копят на капремонт своих домов. Мы с Национальным банком не раз встречались. В принципе, понимания достигли. Они признали этот момент, сейчас разрабатываем правовую конструкцию, чтобы защитить накопительные счета, – разъяснила Екатерина Смышляева.
– На каких условиях остается форма КСП? Если у ОСИ два счета – текущий и накопительный, как будет у них? – обратилась к депутату председатель Ассоциации ОСИ и ПТ Костанайской области «Костанай-Камкор» Альбина Мухамедьярова.
– Обсуждение этого вопроса еще идет. Есть мнение, что накопительные счета должны точно быть отдельными для каждого дома. А с текущих ПКСК и КСП могут сделать общий на всех, но заемные средства, когда с одного дома на другой берутся деньги, должны передаваться только с согласия жильцов. Сейчас у каждого вопроса есть 3-4 точки зрения, потому что нельзя диктаторским вариантом сказать – будет вот так. Иначе получим то же самое, что у нас и было с принуждением к ОСИ, – ответила депутат.
Председатель ПКСК «Виктория» Наталья Тарасенко поинтересовалась, как поступать с домами, которые ОСИ не создали и не собираются, следовательно, ни текущего, ни накопительного счетов у них нет. Как пояснила депутат, в этом случае планируется, что организация, занимающаяся содержанием многоэтажки, будет сама создавать необходимые счета.
Присутствующие представители ОСИ подняли вопрос по налогообложению. Изначально говорилось, что такая форма обслуживания домов обязана выплачивать соцналоги для своих работников и все, но налоговое ведомство вменяет ОСИ еще и корпоративный подоходный налог (он представляет собой обязательную выплату со стороны юрлиц, которые получают доходы из источников в Казахстане).
– Наш доход – это деньги с аренды подвалов, крыш под ТВ и тарелки связи, но ведь это все идет на нужды дома, считать это чистым заработком нельзя, – отметила Альбина Мухамедьярова.
ОСИ подпадают под разновидность некоммерческих организаций и по закону имеют право заниматься коммерческой деятельностью, при этом доходы ОО должны идти на его потребности.
– Если вы сразу их тратите на устройство дома, то у вас налоговая не может взять КПН. Видимо, вы показываете эти деньги как чистый доход, это наша с вами ошибка. У вас на счетах они не должны оставаться, получили – направили на ремонт. Мы составим для вас письмо-разъяснение, чтобы вы пришли с ним в налоговую и разобрались в вопросе, – успокоила Смышляева.
ТАРИФ – РЕМОНТ
Острым остается вопрос, сколько же все-таки жильцы должны платить за содержание своих домов. Минимальный тариф для таких нужд утверждает городской маслихат по методике, разрабатываемой республиканским центром ЖКХ, но всех нюансов она не охватывает, так что конкретной цифры по Костанаю с 2022 года не принималось.
– В Законе о жилотношениях прописано, что взносы, которые выплачиваются жильцами, расходуются на содержание общедомового имущества, оно тоже четко определено. И когда дело доходит до капремонтов и каких-то целевых сборов, начинается борьба за каждую копейку, – говорит председатель ПКСК «Виктория» Наталья Тарасенко. – В ОСИ немного проще – одним домом собрались и решили, собирать деньги или нет. А я не могу сделать это без общего собрания и подписей. И никак людям не докажешь, что 55 тенге, которые они платят, не решат проблему 60-летнего дома. Как было в советское время: прошло 25 лет, и многоэтажка сразу официально становилась на плановый, капитальный или текущий ремонты, далее поэтапно что-то делалось. Сейчас этого нет, вижу, что кровлю ремонтировать надо, тарифа на это не хватит, латаю, латаю, а это не дает результата. Хочется каких-то конкретных норм по этому поводу, чтобы люди понимали всю серьезность и ответственность.
Депутат Мажилиса ответила, что уже вынесено предложение разработать базовый тариф, но в чистом виде он ни на одном доме не будет работать.
– На этот базовый тариф лягут коэффициенты: возраст, этажность, оборудование, которое требует обслуживания. Плата по каждому дому будет гибкой, у вас на руках будет методика, с помощью которой вы обоснуете и расскажете жильцам об особенностях тарифообразования, – акцентировала Смышляева. – Определить, когда и какому дому нужен ремонт, – очень сложный вопрос, потому что аудита их состояния еще не было. После создадим какую-то градацию, допустим, «красный» уровень – крышу делать завтра, нет времени откладывать.
В Мажилисе планируют, что после проведения аудита состояние домов автоматически оценит искусственный интеллект, каждая многоэтажка в республике будет в «цифре».
Отдельный вопрос – ремонт, как и за какие средства его проводить. Раньше люди брали кредиты для модернизации жилья, впоследствии это привело к долгам и судам. Потому что квартиры перекупали, об обязательствах люди забывали, как и подрядчики, выполняющие работы.
– Пересматривается вопрос по накопительным счетам, хотим сделать из них депозитные варианты, как допустим в «Отбасы» банке, если накопил 10%, то «длинные» деньги вам дают по низкой ставке или вообще без процента. Программа по капремонтам будет другой, и политика кредитования тоже, – заверила депутат.
РЕГИСТРАЦИЯ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
Управляющий ассоциацией жителей самоуправляемых кондоминиумов «Мой дом» Сайлау Асылбаев сделал акцент на том, что за всеми этими реформами и процессами должен кто-то следить, а отдел жилищных отношений Костаная с этим совсем не справляется. Народ его поддержал, говоря, что уже год не могут добиться от ведомства оформления кондоминиумов.
– Согласна. Жилинспекция у нас «беззубая». По ней у нас тоже пакет изменений, потому что у них во многом нет полномочий, не хватает штата, они просто не успевают охватить такой объем домов. В планах создать отдельное от жилищных отношений ведомство, так как оно больше работает с очередниками, а домоуправление на самотеке, – отметила Смышляева.
Кстати, о кондоминиумах. Их тоже хотят регистрировать проактивно: построили дом – вместе с ним появились данные о владельцах земли под ним. Это будет обязательно отражаться в документации при покупке жилья. Сейчас иногда субъект управления даже не знает о том, кто проживает в квартире, поменял ли владелец место жительства. Поэтому ответственность в части владения кондоминиумом должна наступать автоматически. Это еще и облегчит процесс заключения договора с ПКСК, случится это сразу при регистрации имущества, никуда ходить не придется, что в том числе облегчит и борьбу с долгами.
– Сейчас у нас почему-то квартиры продают с огромными долгами, потому что нотариус при заключении сделки пишет, что их нет. Новый жилец может не прийти и не перезаключить договор. Долг копится, предъявить я ему ничего не могу, потому никаких юридических отношений между нами нет, – говорит председатель ПКСК «Восход» Галия Нам.
– Когда решится вопрос с автоматическим вступлением в обязанности по содержанию, эти вопросы снимутся, – пообещала депутат Мажилиса РК Екатерина Смышляева.
Вывод такой: необходимо ждать, когда будет создана и заработает вся цифровизация. Только что делать сейчас, пока ее нет, большой вопрос, на который никто ответа так и не дал.
